Seit 2024 wurde das balearische Bau- und Urbanismusrecht mehrfach geändert.
Ausgangspunkt war das Decreto Ley 3/2024. Die Regelungen wurden anschließend in die Ley 7/2024 überführt und durch weitere Vorschriften verändert und präzisiert, insbesondere durch die Ley 4/2025 und zuletzt durch die Ley 4/2026 vom 11. Juni 2026.
Für Bauherren auf Mallorca sind zwei Bereiche besonders relevant:
die Möglichkeit, bestimmte Genehmigungsverfahren durch private städtebauliche Zertifizierungsstellen zu unterstützen,
und das befristete Verfahren zur außerordentlichen Legalisierung bestimmter bestehender Bauten, Anlagen und Nutzungen im suelo rústico.
Für Mallorca wurde die Anwendung der disposición adicional séptima der Ley 7/2024 durch Beschluss des Consell Insular de Mallorca veröffentlicht. Die dreijährige Antragsfrist läuft seit der Veröffentlichung im BOIB vom 15. Februar 2025.
Die Reform bedeutet keine allgemeine Freigabe des Bauens im suelo rústico. Für reguläre Neubauten gelten weiterhin die allgemeinen Vorgaben aus Bodenklassifikation, PTIM, kommunaler Planung und sektoraler Gesetzgebung.
Das neue Baurecht auf Mallorca muss präzise erklärt werden. Es gibt keine pauschale Freigabe des ländlichen Bauens. Es gibt neue Verfahrensinstrumente und eine befristete Sonderregelung für bestimmte Altfälle. (Web GOIB)
Ausgangspunkt war das Decreto Ley 3/2024. Fortgeführt wurde die Materie mit der Ley 7/2024. Nach der offiziellen Darstellung betrifft die außerordentliche Legalisierung bestimmte verjährte Verstöße, ist befristet und schließt touristische Vermietung der legalisierten Wohnnutzung aus. Hinzu kommen wirtschaftliche Zusatzleistungen und technische Anforderungen, insbesondere zu Energie- oder Wassereffizienz. (Web GOIB)
Zur aktuellen Lage gehört auch die Rechtsentwicklung. Die CAIB verweist auf den Mallorca-Beschluss vom 15. Februar 2025 zur Anwendung der disposición adicional séptima der Ley 7/2024. Außerdem nennt die amtliche Seite den recurso de inconstitucionalidad nº 1840-2025, veröffentlicht im BOIB vom 17. Juni 2025. Wer diese Rubrik seriös schreibt, muss deshalb sowohl die geltende Anwendung als auch die offene verfassungsrechtliche Entwicklung nennen. (Web GOIB)
Für Mallorca gilt eine Antragsfrist von drei Jahren. Sie begann mit der Veröffentlichung des Beschlusses des Consell Insular de Mallorca im BOIB am 15. Februar 2025.
Entscheidend ist die rechtzeitige Antragstellung. Auch wenn die behördliche Entscheidung erst nach Ablauf dieser drei Jahre erfolgt, wird ein innerhalb der Frist vollständig eingereichter Antrag nach den Regeln dieses Sonderverfahrens weiterbearbeitet.
(Web GOIB)
Voraussetzung ist, dass keine Wiederherstellung der baurechtlichen Legalität mehr verlangt werden kann
Das Verfahren betrifft bestehende Bauten, Anlagen und Nutzungen im suelo rústico, bei denen zum Zeitpunkt der Antragstellung keine Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität mehr verlangt werden können.
Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt unter anderem vom Zeitpunkt der Fertigstellung, der damaligen Bodenklassifikation, der seinerzeit geltenden Rechtslage und gegebenenfalls einer späteren günstigeren Regelung ab.
Gerade bei suelo rústico protegido ist deshalb eine genaue Prüfung des historischen Rechtszustands erforderlich.
Die gesamte bauliche Situation der finca ist einzubeziehen
Der Antrag kann nicht beliebig einzelne problematische Bauteile aus der Gesamtanlage herauslösen.
Grundsätzlich müssen alle bestehenden Bauten und Nutzungen derselben unidad predial berücksichtigt werden, die sich in einer Situation fuera de ordenación befinden.
Dabei kann vorgesehen werden,
bestehende Bauteile außerordentlich zu legalisieren,
oder einen Teil zu legalisieren und andere, noch nicht verjährte Teile zurückzubauen.
Vor Antragstellung ist deshalb eine vollständige Bestandsaufnahme der gesamten finca wesentlich.
(Web GOIB)
Wird eine Wohnung über dieses außerordentliche Verfahren legalisiert, muss die Genehmigung grundsätzlich ausdrücklich festhalten, dass sie nicht für die comercialización de estancias turísticas genutzt werden darf.
Diese Einschränkung ist zusammen mit der legalisierten obra nueva innerhalb von drei Monaten im Registro de la Propiedad einzutragen.
Es gibt jedoch eine wichtige Übergangsregelung:
Wohnungen, die bereits vor dem 29. Mai 2024 rechtmäßig zur touristischen Vermietung zugelassen waren, können unter den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen von diesem Verbot ausgenommen sein.
Für Wohnungen, die bereits vor dem 29. Mai 2024 rechtmäßig touristisch vermarktet wurden, gelten die gesetzlich vorgesehenen Übergangsregelungen.
(Web GOIB)
Zusätzlich zu Steuern und Gebühren fällt eine wirtschaftliche Leistung an
Die außerordentliche Legalisierung unterliegt zunächst denselben kommunalen Steuern und Gebühren wie entsprechende neue Bauvorhaben.
Darüber hinaus ist eine zusätzliche wirtschaftliche Leistung an die Gemeinde zu zahlen. Grundlage ist der im Verfahren festgestellte aktuelle materielle Ausführungswert der zu legalisierenden Bauteile.
Die Staffelung beträgt:
10 % bei Antragstellung im ersten Jahr,
12,5 % im zweiten Jahr,
15 % im dritten Jahr.
Für bestimmte natürliche Personen mit niedrigerem steuerlichem Einkommen sieht das Gesetz zusätzlich Reduzierungen dieser Leistung um 50 % beziehungsweise 25 % vor.
(Web GOIB)
Ein technisches Legalisierungsprojekt ist erforderlich
Dem Antrag ist ein technisches Projekt beizufügen.
Zwingend vorgesehen ist ein Abwasserreinigungssystem, das mit dem Plan Hidrológico de las Illes Balears vereinbar ist.
Darüber hinaus können die Gemeinden durch Plenarbeschluss zusätzliche Anforderungen für dieses Sonderverfahren festlegen. Dazu können insbesondere gehören:
gestalterische Vorgaben,
Maßnahmen zur Verringerung der Lichtverschmutzung,
Verbesserungen der Energieeffizienz,
Verbesserungen der Wassereffizienz,
erneuerbare Energien,
Wasserspeicher,
oder andere Systeme zur Reduzierung des Energie- und Wasserverbrauchs.
Wichtig: Energie-, Wasser- und Lichtmaßnahmen sind nach dem aktuellen Gesetz nicht automatisch in identischer Form für jedes Objekt vorgeschrieben. Ihre konkrete Ausgestaltung hängt auch von den jeweiligen kommunalen Festlegungen ab.
(Web GOIB)
Nicht alle Grundstücke und Nutzungen können legalisiert werden
Das Sonderverfahren ist ausdrücklich ausgeschlossen oder unzulässig unter anderem bei:
Flächen oder Bauten, die nach geltender Planung für Enteignung, zwingende Abtretung oder Abbruch vorgesehen sind,
öffentlichem Grund,
Straßenschutzzonen,
Küstenservituten,
Servituten des öffentlichen Wasserrechts,
bestimmten illegalen Urbanisationen,
bestimmten Tätigkeiten, für die begrenzte öffentliche Rechte, Plätze oder Kontingente erforderlich sind,
Fällen, in denen nicht die gesamte relevante bauliche Situation derselben Grundstückseinheit einbezogen wird,
sowie Gebäuden und Nutzungen innerhalb bestimmter Hochwasser- und zonas de flujo preferente.
Gerade die Hochwasserprüfung ist deshalb heute ein wesentlicher Bestandteil jeder Vorprüfung.
Gegen Teile dieser Regelungen sind verfassungsrechtliche Verfahren anhängig. Der Recurso de inconstitucionalidad 1840-2025 richtet sich ausdrücklich auch gegen die disposición adicional séptima der Ley 7/2024. Ein weiteres Verfahren, Recurso 7410-2025, betrifft unter anderem Änderungen durch die Ley 4/2025. Für konkrete Vorhaben ist deshalb der jeweils aktuelle konsolidierte Rechtsstand maßgeblich.
Bearbeitungsfrist
Die Gemeinde hat grundsätzlich sechs Monate Zeit
Für das Verfahren zur außerordentlichen Legalisierung gilt eine maximale Bearbeitungs- und Mitteilungsfrist von sechs Monaten.
Wird innerhalb dieser Frist keine ausdrückliche Entscheidung zugestellt, gilt der Antrag nach der aktuellen Gesetzesfassung als abgelehnt – silencio negativo.
Eine ausbleibende Antwort der Gemeinde bedeutet daher keine automatische Genehmigung.
(Web GOIB)
Private städtebauliche Zertifizierungsstellen können Genehmigungsverfahren unterstützen
Der gesetzliche Begriff lautet entidades privadas de certificación urbanística, kurz EPCU bzw. häufig EPCUS.
Diese privaten Zertifizierungsstellen können auf Antrag des Bauherrn die Vollständigkeit und städtebauliche Konformität von Projektunterlagen prüfen und entsprechende certificados de conformidad urbanística erstellen.
Ihre Einschaltung ist grundsätzlich freiwillig.
Sie ersetzen weder die Gemeinde noch die kommunale Kontrolle.
Nach entsprechender Zulassung und Eintragung können sie grundsätzlich auf Mallorca tätig werden. Gemeinden können ihre Tätigkeit jedoch durch einen veröffentlichten Plenarbeschluss für bestimmte oder sämtliche Verfahren ausschließen.
(Web GOIB).
Bauämter der Gemeinden wie unter anderen Palma, Santanyí, Calviá, Muro, Sa Pobla arbeiten bereits mit 4 verschiedenen Agenten zusammen. Liste hier. Es gibt allerdings Gemeinden, die solche Verfahren nicht annehmen, wie beispielsweise Algaida.
Regulärer Neubau und Sonderlegalisierung müssen klar getrennt werden
Für neue Wohnhäuser im suelo rústico gelten weiterhin die allgemeinen baurechtlichen Voraussetzungen. Dazu gehören insbesondere Bodenklassifikation, PTIM, Mindestparzelle, Schutzlagen und sektorale Genehmigungen.
Die bekannte Größenordnung von 14.000 m² bleibt daher für reguläre Neubauvorhaben in den entsprechenden Kategorien des mallorquinischen suelo rústico ein zentraler Prüfwert.
Für die außerordentliche Legalisierung nach der disposición adicional séptima gilt jedoch ein eigener Sondermaßstab.
Das Gesetz bestimmt ausdrücklich, dass bei diesem Verfahren die normalerweise geltenden Parameter unter anderem zu Habitabilität, Urbanistik, territorialer Ordnung und auch zur maximalen Zahl von Wohnungen pro Parzelle nicht in gleicher Weise angewendet werden.
Die 14.000-m²-Regel darf deshalb auf dieser Seite nicht als generelle Voraussetzung der Sonderlegalisierung dargestellt werden.
Anschluss an Versorgungsnetze
Nach Erteilung der licencia de legalización extraordinaria kann diese gegenüber Strom-, Wasser-, Gas- und Telekommunikationsunternehmen als ausreichende Grundlage für den endgültigen Anschluss an die jeweiligen Versorgungsnetze vorgelegt werden.
Zehn Jahre nach Erteilung der außerordentlichen Legalisierung kann außerdem eine cédula de habitabilidad de renovación beantragt werden.
Die neue Rechtslage kann für bestimmte Altbestände Chancen eröffnen. Für Neubauten auf dem Land bleibt sie dagegen vor allem ein Hinweis darauf, dass solide Vorprüfung wichtiger denn je ist. Wer jetzt mit pauschalen Annahmen arbeitet, riskiert Fehlentscheidungen.
Nein. Es geht nur um bestimmte, verjährte Konstellationen und nur unter klaren Voraussetzungen. (Web GOIB)
Nein. Gerade im ländlichen Bereich muss jedes Grundstück einzeln geprüft werden.
Das hängt von Art, Umfang und Eingriff ab. Eine pauschale Aussage ist gefährlich; schon vermeintlich kleine Maßnahmen können genehmigungsrelevant sein.
Nein.
EPCU können die technische und städtebauliche Vorprüfung eines Genehmigungsantrags übernehmen und dadurch Abläufe effizienter machen.
Sie ersetzen jedoch weder die Genehmigungszuständigkeit noch die Kontrollfunktion der Gemeinde.
Auch notwendige sektorale Genehmigungen oder externe Fachberichte werden dadurch nicht automatisch entbehrlich.
Das neue Baurecht eröffnet Möglichkeiten – aber nur für diejenigen, die den Einzelfall präzise prüfen.
oder
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Hinweis:
Diese Inhalte dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle rechtliche, technische oder steuerliche Prüfung.
Die Regelungen zur außerordentlichen Legalisierung im suelo rústico wurden seit ihrer Einführung 2024 mehrfach geändert.
Ausgangspunkt war das Decreto Ley 3/2024. Es folgten unter anderem die Ley 7/2024, Änderungen durch die Ley 4/2025 und zuletzt die Ley 4/2026 vom 11. Juni 2026.
Gegen Teile der Ley 7/2024, einschließlich der disposición adicional séptima zur außerordentlichen Legalisierung, ist ein Verfahren vor dem Tribunal Constitucional anhängig.
Darüber hinaus wurde 2025 ein verwaltungsgerichtliches Verfahren gegen den Beschluss des Consell Insular de Mallorca zur Anwendung der Sonderlegalisierung bekannt gemacht.
Für konkrete Grundstücke und Bestandsgebäude ist deshalb stets der aktuelle konsolidierte Rechtsstand zum Zeitpunkt der Prüfung maßgeblich.
(Web GOIB)
Wer auf Mallorca baut, baut nie nur mit Plänen, sondern immer auch mit Verfahren. Der rechtliche Weg ist Teil des Projekts. Entscheidend ist dabei nicht nur, ob eine Genehmigung erforderlich ist, sondern welches Verfahren für das konkrete Vorhaben überhaupt das richtige ist.
Nicht jede Maßnahme läuft über denselben Weg
Zwischen Instandsetzung, Umbau, Erweiterung, Nutzungsänderung und Neubau liegen erhebliche Unterschiede. Wer das Verfahren falsch einordnet, riskiert Rückfragen, Zeitverlust oder eine komplette Neuaufstellung des Antrags.
Was ECU in der Praxis bedeuten
Die balearische Regierung beschreibt ECU als Instrument, um kommunale Lizenzverfahren zu beschleunigen. Diese Stellen können technische und juristische Prüfungen vorbereiten und so die Bearbeitung entlasten. Das bedeutet aber nicht, dass ein defizienter Antrag plötzlich tragfähig wird. Auch mit ECU bleibt die Qualität der Vorbereitung entscheidend. (Web GOIB)
Schutzgebiete verändern das Verfahren
Sobald ein Grundstück von Umwelt-, Straßen-, Küsten-, Wasser- oder anderen sektoralen Vorgaben betroffen ist, werden Verfahren meist anspruchsvoller. Dann reicht die reine kommunale Perspektive oft nicht aus; zusätzliche Stellungnahmen können notwendig werden.
Genehmigung ist nicht gleich Dokumentation
Ein Eintrag im Kataster oder eine Erwähnung im Grundbuch beweist für sich genommen noch keine baurechtliche Legalität. Für Bauherren ist genau diese Unterscheidung wichtig: Erfasst ist nicht automatisch genehmigt.
Verweise
Decreto Ley 3/2024
Ausgangspunkt der Reform 2024
Ley 7/2024 – konsolidierte Fassung
Aktueller Grundtext der disposición adicional séptima zur außerordentlichen Legalisierung
Beschluss des Consell Insular de Mallorca – BOIB 15.02.2025
Anwendung der außerordentlichen Legalisierung auf Mallorca und Beginn der dreijährigen Frist
Ley 4/2025
Änderung und Erweiterung der Regelungen zur außerordentlichen Legalisierung
Ley 4/2026 vom 11.06.2026
Jüngste wesentliche Änderung der Ley 7/2024
Entidades privadas de certificación urbanística – EPCU
Regelung der privaten städtebaulichen Zertifizierungsstellen nach der LUIB
Recurso de inconstitucionalidad 1840-2025
Verfassungsrechtliches Verfahren gegen Teile der Ley 7/2024