Auf Mallorca und den Balearen gibt es keine einfache Befehlskette.
Es gibt mehrere Ebenen.
Jede Ebene hat eigene Aufgaben.
Für private Bauvorhaben ist meist die Gemeinde der erste Ansprechpartner. Allein auf Mallora werden alle Gemeinden durch 53 Bauämter vertreten, die jeweils über eigene Bauverordnungen und Bebauuangspläne den “normativas subsidiarias” (NNSS) verfügen.
Die wichtigsten Ebenen sind:
Govern de les Illes Balears
Consell de Mallorca
Gemeinde / Ayuntamiento
Bauamt / Oficina de Urbanismo
Fachbehörden und Sonderstellen
Die Zuständigkeiten ergeben sich vor allem aus der Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears. Danach liegen die urbanistischen Kompetenzen grundsätzlich bei den Inseln und Gemeinden. Der Govern hat vor allem übergeordnete Regelungs- und Koordinierungsaufgaben. (BOE)
Der Govern de les Illes Balears setzt den rechtlichen Rahmen.
Er ist nicht das normale Bauamt.
Er erteilt in der Regel nicht die klassische private Baugenehmigung für ein Haus.
Der Govern ist zuständig für übergeordnete Themen.
Dazu gehören Wohnungswesen, Architektur, Mobilität, Raumordnung, Landschaft sowie die Koordination und Harmonisierung des Urbanismus. (Web GOIB)
Er schafft Gesetze und Verordnungen.
Er führt zentrale digitale Informationssysteme.
Dazu gehört zum Beispiel der MUIB, der das städtebauliche Planungsrecht der Gemeinden zusammenführt. (Web GOIB)
Für Bauherren ist der Govern wichtig, wenn Fachrecht betroffen ist.
Zum Beispiel bei Umwelt, Wasser, Küste, Energie, Wohnraum oder Raumordnung.
Der Consell de Mallorca ist die Inselverwaltung.
Er steht zwischen Govern und Gemeinden.
Er ordnet den Raum auf Inselniveau.
Das wichtigste Instrument ist der Plan Territorial Insular de Mallorca, kurz PTIM.
Er legt den Rahmen für die Entwicklung der Insel fest.
Er betrifft Siedlungen, Nutzungen, Infrastruktur, Landschaft und Schutzräume. (inselrat)
Der PTIM wirkt auf die Gemeindeplanung.
Die Gemeinden müssen ihre eigenen Pläne daran ausrichten.
Der Consell prüft und begleitet diese Anpassungen.
Der Consell kann auch bei Gemeindeaufgaben eingreifen.
Das gilt bei Untätigkeit oder klarer Pflichtverletzung einer Gemeinde.
Dann kann er sich in bestimmten Fällen in die kommunale Zuständigkeit einschalten. (BOE)
Eine Sonderrolle hat der Consell bei Grundstücken, die in mehreren Gemeinden liegen.
Dann kann die Zuständigkeit für die Baugenehmigung beim Consell liegen. (BOE)
Die Gemeinde ist die wichtigste Stelle für konkrete Bauvorhaben.
Sie entscheidet in der Regel über die Baugenehmigung.
Sie prüft, ob ein Vorhaben zum örtlichen Bebauungs- und Nutzungsrecht passt.
Die Gemeinde entscheidet über:
Das Gesetz sagt klar: Die Zuständigkeit für städtebauliche Lizenzen liegt beim zuständigen kommunalen Organ. (BOE)
Die Gemeinde prüft dabei nicht nur ihre eigene Satzung.
Sie prüft auch den PTIM.
Sie prüft Fachberichte.
Sie prüft Schutzkategorien.
Sie prüft, ob weitere Genehmigungen nötig sind.
Das Bauamt ist die technische Stelle der Gemeinde.
Es ist meist Teil des Ayuntamiento.
Es entscheidet nicht immer selbst.
Es bereitet die Entscheidung vor.
Das Bauamt prüft die Unterlagen.
Es prüft Pläne, Projekte und Nachweise.
Es fordert fehlende Dokumente an.
Es erstellt technische Berichte.
Es holt juristische Stellungnahmen ein.
Es koordiniert Fachberichte anderer Behörden.
Bei einer Baugenehmigung müssen die beantragten Bauhandlungen ausreichend beschrieben sein.
Falls nötig, muss ein technisches Projekt vorgelegt werden.
Außerdem müssen die erforderlichen Vorabberichte oder Genehmigungen anderer Stellen beigefügt werden. (BOE)
Für Bauherren ist das Bauamt die operative Schnittstelle.
Hier wird die Akte geführt.
Hier laufen Fristen.
Hier entstehen Rückfragen.
Hier zeigt sich, ob ein Projekt genehmigungsfähig ist.
Die Begriffe obra mayor und obra menor werden auf Mallorca häufig verwendet.
Sie sind aber eher praktische Begriffe.
Rechtlich wichtiger sind zwei Verfahren:
Licencia urbanística municipal
Das ist die klassische Baugenehmigung.
Sie wird für größere oder technisch relevante Vorhaben benötigt.
Comunicación previa
Das ist die vorherige Mitteilung.
Sie gilt für einfache Arbeiten mit geringer baulicher Bedeutung.
Sie ersetzt nicht jede Genehmigung.
Sie ist nur möglich, wenn das Gesetz und die Gemeindeordnung es zulassen.
Eine licencia urbanística ist unter anderem erforderlich für Neubauten, technische Eingriffe an bestehenden Gebäuden, Erdbewegungen, Abbruch, Nutzungsänderungen, Teilungen und bestimmte geschützte Eingriffe. (BOE)
Eine comunicación previa ist grundsätzlich für einfache Arbeiten vorgesehen, die kein technisches Projekt nach der Ley de Ordenación de la Edificación benötigen. Bestimmte Arbeiten sind davon ausgeschlossen. Dazu gehören zum Beispiel Eingriffe in geschütztem suelo rústico, Eingriffe an denkmalgeschützten Gebäuden, Strukturarbeiten, Volumenänderungen und vollständige oder teilweise Abrisse. (BOE)
Kurz gesagt:
Obra menor
Kleine Maßnahme.
Geringe technische Bedeutung.
Oft comunicación previa.
Manchmal einfache kommunale Lizenz.
Obra mayor
Größere Maßnahme.
Technisches Projekt erforderlich.
Meist licencia urbanística.
Typisch bei Neubau, Erweiterung, Struktur, Volumen oder Nutzungsänderung.
Eine Legalisierung ist keine Formalität.
Sie ist eine nachträgliche Prüfung.
Sie fragt: Wäre das Gebaute heute genehmigungsfähig?
Wenn ohne Lizenz oder ohne korrekten Titel gebaut wurde, kann ein Verfahren zur Wiederherstellung der Legalität und ein Sanktionsverfahren entstehen. Das Gesetz sieht bei einer städtebaulichen Verletzung grundsätzlich diese zwei Verfahren vor. (BOE)
Die verantwortliche Person muss entweder den ursprünglichen Zustand wiederherstellen oder eine Legalisierung beantragen. Dafür sieht das Gesetz nach behördlicher Aufforderung eine Frist von zwei Monaten vor. (BOE)
Ist eine Legalisierung nicht möglich, kann die Wiederherstellung des früheren Zustands angeordnet werden. Das kann auch Abriss oder Rückbau bedeuten. (BOE)
Bei bestimmten Fällen im suelo rústico gibt es außerdem ein besonderes außerordentliches Legalisierungsverfahren. Der Consell de Mallorca hat dieses Verfahren im Februar 2025 erneut für bestehende Gebäude, Konstruktionen, Anlagen und Nutzungen im suelo rústico fuera de ordenación beschlossen, wenn die zugrunde liegende städtebauliche Verletzung verjährt ist. Voraussetzung sind unter anderem ein technisches Legalisierungsprojekt, ein Lizenzantrag, Umwelt- und Energieauflagen sowie Zahlungen an die Gemeinde. (inselrat)
Dieses Verfahren ist eng begrenzt.
Es gilt nicht automatisch.
Es ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Offene Verfahren der Agencia de Defensa del Territorio laufen weiter. (inselrat)
Die Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca ist ein Organ des Consell de Mallorca.
Sie ist für die Kontrolle der (nicht) städtebaulichen Legalität wichtig.
Sie übernimmt Aufgaben der Inspektion.
Sie kann Verfahren zur Wiederherstellung der Legalität führen.
Sie kann Sanktionen bearbeiten.
Sie handelt auch für Gemeinden, wenn diese entsprechende Kompetenzen übertragen haben. (adtm)
Ihre Aufgaben umfassen unter anderem die (nicht) städtebauliche Überwachung, Sanktionen, Rückbauanordnungen, die Prüfung rechtswidriger Lizenzen und vorsorgliche Maßnahmen zum Schutz der Legalität. (seu)
Für Bauherren ist diese Stelle besonders relevant bei illegalen oder ungeklärten Bauten.
Vor allem auf dem Land, im suelo rústico.
Und besonders bei Fincas mit alten, erweiterten oder nicht vollständig dokumentierten Gebäuden.
Neben Gemeinde, Consell und Govern können weitere Stellen beteiligt sein.
Das hängt vom Grundstück ab.
Und vom Vorhaben.
Typische Fachthemen sind:
Küstenschutz
Wasser und Brunnen
Überschwemmungsrisiko
Straßen
Denkmalschutz
Landschaftsschutz
Umweltprüfung
Touristische Nutzung
Landwirtschaft
Energie
Abwasser und Entwässerung
Diese Stellen erteilen oft keine Baugenehmigung.
Aber sie geben notwendige Berichte oder Vorabgenehmigungen.
Ohne diese Berichte kann die Gemeinde die Lizenz oft nicht abschließend prüfen. (BOE)
Der Govern de les Illes Balears setzt den übergeordneten rechtlichen Rahmen.
Der Consell de Mallorca ordnet die Insel und steuert den PTIM.
Die Gemeinde erteilt in der Regel die Baugenehmigung.
Das Bauamt prüft die Akte technisch und administrativ.
Die Agencia de Defensa del Territorio greift bei städtebaulicher Disziplin und Illegalität ein.
Fachbehörden liefern zusätzliche Genehmigungen und Berichte.
Für jedes Bauvorhaben gilt:
Erst das Grundstück prüfen.
Dann die Planung prüfen.
Dann die Zuständigkeit prüfen.
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