{"id":35196,"date":"2026-05-01T22:07:43","date_gmt":"2026-05-01T20:07:43","guid":{"rendered":"https:\/\/jle.de\/?page_id=35196"},"modified":"2026-05-13T10:17:56","modified_gmt":"2026-05-13T08:17:56","slug":"projektsteuerung-bauablauf-mallorca-sicher-organisieren","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/jle.de\/es\/projektsteuerung-bauablauf-mallorca-sicher-organisieren\/","title":{"rendered":"projektsteuerung-bauablauf-mallorca"},"content":{"rendered":"<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>Projektsteuerung, Bauablauf und Verantwortlichkeiten auf Mallorca<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" src=\"https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/ChatGPT-Image-2-may-2026-21_26_18.png\" alt=\"projektsteuerung, management bauablauf mallorca\" width=\"170\" height=\"113\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Zust\u00e4ndigkeiten und Struktur<\/h3>\n<p style=\"text-align: center;\">Ein Bauprojekt besteht nie nur aus Planung und Ausf\u00fchrung. Es ist immer auch ein Prozess aus Entscheidungen, Abstimmungen, Fristen, Budgets und Verantwortlichkeiten. Genau deshalb wird Projektsteuerung auf Mallorca oft untersch\u00e4tzt \u2013 obwohl sie in der Praxis \u00fcber Ruhe oder Reibung entscheidet.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Je h\u00f6her der Anspruch, desto wichtiger wird die Steuerung. Viele Mallorca-Projekte werden aus dem Ausland gef\u00fchrt. Ohne klare Zust\u00e4ndigkeiten verliert das Projekt an Ruhe, Richtung und Qualit\u00e4t. (<a title=\"El Govern se re\u00fane con los ayuntamientos en la FELIB para ...\" href=\"https:\/\/www.caib.es\/pidip2front\/jsp\/es\/ficha-convocatoria\/el-govern-se-reune-con-los-ayuntamientos-en-la-felib-para-informar-sobre-la-implantacion-de-las-entidades-colaboradoras-urbanisticas?utm_source=chatgpt.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Web GOIB<\/a>). Deswegen verbindet jle Architektur mit Projektsteuerung vor Ort.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: center;\">Wer im Projekt welche Rolle hat<\/h4>\n<p style=\"text-align: center;\">Der Architekt entwickelt die Planung. Der Anwalt pr\u00fcft Eigentum, Vertr\u00e4ge und Rechtslage. Der Steuerberater ordnet Struktur und steuerliche Folgen ein. Ein Projektmanager oder Bauherrenvertreter h\u00e4lt Termine, Kosten, Schnittstellen und Entscheidungswege zusammen.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: center;\">Warum klare Zust\u00e4ndigkeiten so wichtig sind<\/h4>\n<p style=\"text-align: center;\">Viele Probleme entstehen nicht, weil niemand zust\u00e4ndig ist, sondern weil mehrere Beteiligte unterschiedliche Dinge unter Zust\u00e4ndigkeit verstehen. Je fr\u00fcher Rollen und Kommunikationswege sauber definiert werden, desto geringer ist das Risiko von Leerlauf und Missverst\u00e4ndnissen.<\/p>\n<h4 style=\"text-align: center;\">Projektsteuerung ist vor allem f\u00fcr Bauherren wichtig<\/h4>\n<p style=\"text-align: center;\">Gerade internationale Eigent\u00fcmer profitieren davon, wenn jemand das Projekt im Sinne des Bauherrn strukturiert und nicht nur einzelne Fachleistungen bearbeitet. Das ist besonders wertvoll, wenn Eigent\u00fcmer nicht dauerhaft vor Ort sind. jle bietet daher Architektur und Projektmanagement gesamtheitlich an.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Die LOE ordnet die Rollen im spanischen Bauprozess ausdr\u00fccklich. Sie unterscheidet unter anderem zwischen Promotor, Projektverfasser, Bauleitung und technischer Ausf\u00fchrungsleitung im Bauablauf. Diese Trennung ist nicht formal. Sie ist die Grundlage daf\u00fcr, dass Entscheidungen, Haftung und Ausf\u00fchrung zusammenpassen. (<a title=\"El Govern se re\u00fane con los ayuntamientos en la FELIB para ...\" href=\"https:\/\/www.caib.es\/pidip2front\/jsp\/es\/ficha-convocatoria\/el-govern-se-reune-con-los-ayuntamientos-en-la-felib-para-informar-sobre-la-implantacion-de-las-entidades-colaboradoras-urbanisticas?utm_source=chatgpt.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Web GOIB<\/a>)<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Seit 2024 setzt die Balearenregierung zus\u00e4tzlich auf organisatorische Beschleunigung. Gerade deshalb ist die interne Projektstruktur heute noch wichtiger. Wer Verwaltungsvereinfachung nutzen will, muss Freigaben, Unterlagen und Schnittstellen umso sauberer ordnen. (<a title=\"El Govern se re\u00fane con los ayuntamientos en la FELIB para ...\" href=\"https:\/\/www.caib.es\/pidip2front\/jsp\/es\/ficha-convocatoria\/el-govern-se-reune-con-los-ayuntamientos-en-la-felib-para-informar-sobre-la-implantacion-de-las-entidades-colaboradoras-urbanisticas?utm_source=chatgpt.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Web GOIB<\/a>)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>1. Grundprinzip: Projektsteuerung ist kein Ersatz f\u00fcr die gesetzlichen Rollen<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Auf Mallorca wird der Bauablauf nicht durch eine \u201eProjektmanager-Funktion\u201c geregelt, sondern durch die gesetzliche Aufgabenteilung der verantwortlichen Beteiligten.<\/li>\n<li>Ma\u00dfgeblich ist das Zusammenspiel aus:\n<ul>spanischem Baurecht<\/p>\n<li>balearischem Urbanistikrecht<\/li>\n<li>Baugenehmigung der Gemeinde<\/li>\n<li>Projektunterlagen<\/li>\n<li>Werkvertr\u00e4gen<\/li>\n<li>Sicherheits- und Gesundheitsschutz<\/li>\n<li>Subunternehmerregelung<\/li>\n<li>Steuer- und Zahlungsstruktur<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Die spanische Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, LOE, unterscheidet die gesetzlichen \u201eagentes de la edificaci\u00f3n\u201c: Bauherr\/Promotor, Planer, Bauunternehmer, Bauleiter, technischer Bauleiter, Kontrollstellen, Lieferanten, Eigent\u00fcmer und Nutzer. Ihre Pflichten ergeben sich aus Gesetz und Vertrag. (<a title=\"BOE-A-1999-21567 Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>2. Gesetzliche Aufgabenteilung der Hauptbeteiligten<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Bauherr \/ Promotor<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>entscheidet, beauftragt, finanziert und programmiert das Bauvorhaben<\/li>\n<li>muss \u00fcber ein bauberechtigendes Recht am Grundst\u00fcck verf\u00fcgen<\/li>\n<li>liefert dem Planer die n\u00f6tigen Vorinformationen<\/li>\n<li>muss Genehmigungen und administrative Erlaubnisse organisieren<\/li>\n<li>unterzeichnet die Bauabnahme<\/li>\n<li>tr\u00e4gt zentrale Verantwortung f\u00fcr Auswahl, Beauftragung und Dokumentation. (<a title=\"BOE-A-1999-21567 Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Merksatz:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Der Bauherr kann Aufgaben delegieren, aber nicht seine Gesamtverantwortung als Promotor verlieren.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Architekt \/ Arquitecto \/ Proyectista \/ Director de Obra<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>erstellt den Entwurf und das genehmigungsf\u00e4hige Projekt<\/li>\n<li>erstellt die Werkplanung \u00a0und das Ausf\u00fchrungsprojekt<\/li>\n<li>koordiniert Fachplanungen<\/li>\n<li>verantwortet technische, gestalterische, st\u00e4dtebauliche und umweltbezogene \u00dcbereinstimmung mit Projekt, Lizenz und Vertrag<\/li>\n<li>gibt verbindliche technische Anweisungen im Libro de \u00d3rdenes y Asistencias<\/li>\n<li>pr\u00fcft Fundamentierung, Projektinterpretation, \u00c4nderungen, Baufortschritt und Endzertifikat<\/li>\n<li>bleibt nicht blo\u00dfer \u201eDesigner\u201c, sondern gesetzlich definierte technische Leitfigur. (<a title=\"BOE-A-1999-21567 Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Technischer Architekt \/ Arquitecto T\u00e9cnico \/ Aparejador \/ Director de Ejecuci\u00f3n<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Teil der Direcci\u00f3n Facultativa<\/li>\n<li>leitet die materielle Ausf\u00fchrung<\/li>\n<li>kontrolliert Qualit\u00e4t und Quantit\u00e4t der Bauausf\u00fchrung<\/li>\n<li>pr\u00fcft Materialien, Bauprodukte, Pr\u00fcfungen und Tests<\/li>\n<li>kontrolliert Ausf\u00fchrung, Replanteo, Bauteile, Installationen und \u00dcbereinstimmung mit Projekt und Anweisungen des Architekten<\/li>\n<li>erstellt bzw. unterzeichnet Teilzertifikate, Abrechnungsgrundlagen, Schlussabrechnung und Endzertifikat. (<a title=\"BOE-A-1999-21567 Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Merksatz:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Der Architekt verantwortet die \u00fcbergeordnete Projekt- und Entwurfslogik; der technische Architekt kontrolliert die konkrete Ausf\u00fchrung, Mengen, Qualit\u00e4t und Bauwirklichkeit.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Bauunternehmer \/ Constructor \/ Contratista<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>verpflichtet sich vertraglich gegen\u00fcber dem Bauherrn zur Ausf\u00fchrung der Arbeiten<\/li>\n<li>stellt Personal, Material, Ger\u00e4te und Organisation<\/li>\n<li>muss nach Projekt, Vertrag, Gesetz und Anweisungen von Architekt und technischem Architekt bauen<\/li>\n<li>benennt einen Bauleiter bzw. jefe de obra<\/li>\n<li>ist f\u00fcr Subunternehmer, Mittel, Ausf\u00fchrung und Baustellenorganisation verantwortlich. (<a title=\"BOE-A-1999-21567 Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\"><strong>Merksatz:<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Der Bauunternehmer ist Ausf\u00fchrender, nicht neutraler Kontrolleur seiner eigenen Leistung.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Sicherheits- und Gesundheitskoordinator \/ Coordinador de Seguridad y Salud<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>erforderlich, wenn mehrere Unternehmen, Unternehmen plus Selbstst\u00e4ndige oder mehrere Selbstst\u00e4ndige auf der Baustelle t\u00e4tig werden<\/li>\n<li>wird vom Promotor bestellt<\/li>\n<li>koordiniert Sicherheitsgrunds\u00e4tze, Arbeitsphasen, gleichzeitige Arbeiten und Zugang zur Baustelle<\/li>\n<li>genehmigt den Sicherheits- und Gesundheitsplan des Bauunternehmers<\/li>\n<li>kann bei schwerer und unmittelbarer Gefahr die Arbeiten oder Teile der Arbeiten stoppen. (<a title=\"BOE-A-1997-22614 Real Decreto 1627\/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones m\u00ednimas de seguridad y de salud en las obras de construcci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1997-22614\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>3. Projektmanagement \u2013 sinnvoll, aber vertraglich sauber abgrenzen<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Ein Projektmanagement ist bei privaten Bauvorhaben auf Mallorca h\u00e4ufig sehr sinnvoll, besitzt selbst aber keine Verf\u00fcgungsgewalt und ersetzt auch gesetzlich <strong>nicht<\/strong> die Aufgaben von Architekt, technischem Architekten, Anwalt oder Steuerberater. Vergleicht man die Leistungsbilder von Architekten und technischen Architekten in Spanien mit den in Deutschland nach HOAI \u00fcblichen Leistungen, zeigen sich keine deckungsgleichen, sondern teils abweichende Kompetenz- und Verantwortungsbereiche. Ein zus\u00e4tzliches Projektmanagement in Spanien kann daher dazu beitragen, diese Unterschiede auszugleichen, Schnittstellen zu koordinieren und die Interessen des Bauherrn wirksam zu b\u00fcndeln, weswegen jle das Projektmanagment im Rahmen zus\u00e4tzlihcer Architektenleistungen mit anbietet.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Typische Aufgaben:<\/p>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Bauherrenvertretung im Tagesgesch\u00e4ft<\/li>\n<li>Terminplan, Kostenverfolgung, Zahlungsplan<\/li>\n<li>Angebotsvergleich und Ausschreibungskoordination<\/li>\n<li>Protokolle, Entscheidungslisten, \u00c4nderungsmanagement<\/li>\n<li>Kontrolle der Informationsfl\u00fcsse zwischen Architekt, t\u00e9cnico, Unternehmer, Anwalt, Steuerberater und Bauherr<\/li>\n<li>Vorbereitung von Vergaben<\/li>\n<li>Pr\u00fcfung, ob Rechnungen, Nachtr\u00e4ge und Baufortschritt zueinander passen<\/li>\n<li>Eskalationsmanagement bei Verz\u00f6gerungen, Qualit\u00e4tsm\u00e4ngeln oder Vertragsstreitigkeiten<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\">Nicht seine Aufgabe:<\/p>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>keine Ersetzung der Direcci\u00f3n Facultativa<\/li>\n<li>keine eigenm\u00e4chtige technische Bauleitung<\/li>\n<li>keine rechtliche Vertragspr\u00fcfung ohne Anwalt<\/li>\n<li>keine steuerliche Beurteilung ohne Steuerberater<\/li>\n<li>keine Weisungsstruktur, die Architekt oder t\u00e9cnico unterl\u00e4uft<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>4. Warum der Bauunternehmer nicht die beste Wahl f\u00fcr Projektsteuerung ist<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Interessenkonflikt: Er kontrolliert sonst seine eigenen Kosten, Nachtr\u00e4ge, Verz\u00f6gerungen und Qualit\u00e4tsm\u00e4ngel.<\/li>\n<li>Keine neutrale Pr\u00fcfinstanz: M\u00e4ngel, Mengen und Abweichungen m\u00fcssen unabh\u00e4ngig kontrolliert werden.<\/li>\n<li>Gesetzliche Logik: Der Constructor f\u00fchrt aus; Architekt und technischer Architekt geben Anweisungen und kontrollieren die \u00dcbereinstimmung mit Projekt und Qualit\u00e4t. (<a title=\"BOE-A-1999-21567 Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<li>Nachtr\u00e4ge: Der Unternehmer hat wirtschaftliches Interesse an Zusatzleistungen; der Bauherr braucht unabh\u00e4ngige Pr\u00fcfung.<\/li>\n<li>Terminplanung: Der Unternehmer plant aus Ausf\u00fchrungssicht, nicht zwingend aus Genehmigungs-, Kosten-, Vertrags- und Bauherrenperspektive.<\/li>\n<li>Qualit\u00e4tskontrolle: Material, Ausf\u00fchrung, Pr\u00fcfungen und Zertifikate geh\u00f6ren in die Kontrolle der technischen Leitung.<\/li>\n<li>Dokumentation: Wer baut, sollte nicht allein definieren, ob gebaut wurde, was geschuldet war.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\">Ein Bauunternehmer kann den Bau organisieren. Er sollte ihn aber nicht allein steuern. Seri\u00f6se Projektsteuerung trennt Ausf\u00fchrung, technische Kontrolle, Vertragskontrolle und wirtschaftliche Bauherrenvertretung.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>5. Gewaltentrennung im Bauprojekt<\/strong><\/h2>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Technische Gewalt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Architekt<\/li>\n<li>technischer Architekt<\/li>\n<li>Fachplaner<\/li>\n<li>Sicherheitskoordinator<\/li>\n<li>Labore und Qualit\u00e4tspr\u00fcfer<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Vertragliche Gewalt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Bauherr<\/li>\n<li>Anwalt<\/li>\n<li>Projektmanager<\/li>\n<li>Unternehmer<\/li>\n<li>Subunternehmer<\/li>\n<li>Lieferanten<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Wirtschaftliche Gewalt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Bauherr<\/li>\n<li>Projektmanager<\/li>\n<li>Steuerberater<\/li>\n<li>Bank<\/li>\n<li>Versicherung<\/li>\n<li>Rechnungs- und Zahlungsfreigabe<\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Beh\u00f6rdliche Gewalt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Gemeinde \/ Ayuntamiento<\/li>\n<li>Bauamt<\/li>\n<li>Consell de Mallorca bei \u00fcbergeordneten Themen<\/li>\n<li>Govern Balear \/ CAIB bei autonomen Zust\u00e4ndigkeiten<\/li>\n<li>ggf. K\u00fcsten-, Denkmal-, Umwelt-, Wasser- oder Schutzgebietsbeh\u00f6rden<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>6. Zusammenspiel Architekt, Projektmanagement, Anwalt und Steuerberater<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Architekt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>macht das Projekt baurechtlich, technisch und gestalterisch genehmigungsf\u00e4hig<\/li>\n<li>koordiniert Fachplanungen<\/li>\n<li>f\u00fchrt die technische Oberleitung<\/li>\n<li>pr\u00fcft \u00c4nderungen im Verh\u00e4ltnis zu Genehmigung, Projekt und Bauordnung<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Projektmanagement<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>h\u00e4lt Termine, Kosten, Entscheidungen und Kommunikation zusammen<\/li>\n<li>organisiert Ausschreibungen, Vergabespiegel, Besprechungen und Protokolle<\/li>\n<li>schafft Transparenz f\u00fcr den Bauherrn<\/li>\n<li>\u00fcbersetzt technische, rechtliche und kaufm\u00e4nnische Themen in Entscheidungsgrundlagen<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Anwalt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>pr\u00fcft Grundst\u00fcck, Grundbuch, Kataster, Baurecht, Altlasten, Dienstbarkeiten, Legalit\u00e4t<\/li>\n<li>strukturiert Bauvertr\u00e4ge, Zahlungspl\u00e4ne, Sicherheiten, Vertragsstrafen, Haftung, K\u00fcndigung, Nachtr\u00e4ge<\/li>\n<li>begleitet Lizenzfragen, Einspr\u00fcche, Nachbarschaftsthemen, Streitf\u00e4lle und Abnahmen<\/li>\n<li>achtet darauf, dass Projektmanagement und Bauvertrag rechtlich belastbar ineinandergreifen<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Steuerberater<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>pr\u00fcft IVA, ITP, AJD, Quellensteuern, steuerliche Ans\u00e4ssigkeit, Rechnungslogik und Zahlungsfl\u00fcsse<\/li>\n<li>achtet auf richtige Besteuerung von Bauleistungen, Erwerb, Finanzierung und Eigennutzung\/Vermietung<\/li>\n<li>begleitet die Liquidit\u00e4tsplanung, weil Steuer, Lizenzgeb\u00fchren, Honorare, Teilrechnungen und Garantien zusammen geplant werden m\u00fcssen<\/li>\n<li>F\u00fcr Bauleistungen an Wohngeb\u00e4uden kann der IVA-Satz je nach Art der Leistung und Vertragsstruktur 10 % oder 21 % betragen; bei Bau- oder Rehabilitationsleistungen f\u00fcr \u00fcberwiegend wohnwirtschaftliche Geb\u00e4ude nennt die Agencia Tributaria unter bestimmten Voraussetzungen 10 %, w\u00e4hrend andere Lieferungen oder Reparaturkonstellationen dem allgemeinen Satz unterliegen k\u00f6nnen. (<a title=\"\u00bfQu\u00e9 tipo se aplica a las obras en viviendas?\" href=\"https:\/\/sede.agenciatributaria.gob.es\/Sede\/iva\/iva-operaciones-inmobiliarias\/que-tipo-se-aplica-obras-viviendas\/obras-construccion-rehabilitacion.html?utm_source=chatgpt.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Agencia Tributaria<\/a>)<\/li>\n<li>ITP\/AJD wird auf den Balearen von der ATIB verwaltet und betrifft unter anderem entgeltliche \u00dcbertragungen, notarielle Dokumente und bestimmte Rechtsakte; daher geh\u00f6rt es in jede Erwerbs- und Baukostenplanung. (<a title=\"Ag\u00e8ncia Tribut\u00e0ria de les Illes Balears\" href=\"https:\/\/www.atib.es\/TA\/contenido.aspx?Id=9854&amp;lang=es&amp;utm_source=chatgpt.com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">atib.es<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>7. Bauablauf \u2013 typische Steuerungsphasen<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 1: Grundst\u00fcck und Machbarkeit<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Grundbuch \/ Registro<\/li>\n<li>Kataster \/ Catastro<\/li>\n<li>Klassifizierung: suelo urbano, urbanizable, r\u00fastico<\/li>\n<li>Bebauungsparameter<\/li>\n<li>Schutzgebiete, K\u00fcstenrecht, Denkmalschutz, Wasserl\u00e4ufe, Servituten<\/li>\n<li>Vorpr\u00fcfung durch Architekt und Anwalt<\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 2: Projektdefinition<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Raumprogramm<\/li>\n<li>Budgetrahmen<\/li>\n<li>Qualit\u00e4tsstandard<\/li>\n<li>Terminziele<\/li>\n<li>Ausschreibungsstrategie<\/li>\n<li>Vertragsmodell: Generalunternehmer, Einzelgewerke, Mischmodell<\/li>\n<li>interne Schnittstelle zu <a href=\"https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/D1_DOKUMENTENFUeHRER-COAIB-deu-jle.pdf\"><strong>D1 jle\u00a0<\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 3: Genehmigungsprojekt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Proyecto b\u00e1sico<\/li>\n<li>Einreichung bei der Gemeinde<\/li>\n<li>Pr\u00fcfung der Lizenzf\u00e4higkeit<\/li>\n<li>ggf. Stellungnahmen weiterer Beh\u00f6rden<\/li>\n<li>die balearische Urbanistikregelung unterscheidet das genehmigungsf\u00e4hige Projekt und das Ausf\u00fchrungsprojekt; ein Proyecto b\u00e1sico kann f\u00fcr die Lizenz ausreichen, ist aber f\u00fcr den Baubeginn nicht ausreichend. (<a title=\"Ley 12\/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.\" href=\"https:\/\/www.caib.es\/sites\/normativa_dgha\/f\/488390\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Web GOIB<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 4: Ausf\u00fchrungsprojekt<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Proyecto de ejecuci\u00f3n<\/li>\n<li>technische Detaillierung<\/li>\n<li>Material- und Konstruktionsvorgaben<\/li>\n<li>Fachplanungen<\/li>\n<li>Leistungsverzeichnisse<\/li>\n<li>Kostenpr\u00fcfung<\/li>\n<li>Ausschreibung<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\">Nach balearischem Recht muss das Ausf\u00fchrungsprojekt das B\u00e1sico vollst\u00e4ndig entwickeln; es darf die genehmigten Nutzungen und Bedingungen nicht verschlechtern oder ver\u00e4ndern. Das technische Projekt wird nach Einreichung beim Ayuntamiento zum offiziellen Dokument, f\u00fcr dessen technische Richtigkeit der Autor verantwortlich ist. (<a title=\"Ley 12\/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.\" href=\"https:\/\/www.caib.es\/sites\/normativa_dgha\/f\/488390\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Web GOIB<\/a>)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 5: Ausschreibung und Vergabe<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>klare Leistungsbeschreibung<\/li>\n<li>Massenermittlung<\/li>\n<li>Einheitspreise oder Pauschalpreis<\/li>\n<li>Zahlungsplan nach Baufortschritt<\/li>\n<li>Nachtragsregeln<\/li>\n<li>Bauzeit und Vertragsstrafen<\/li>\n<li>Sicherheitseinbehalte<\/li>\n<li>Garantien<\/li>\n<li>Dokumentationspflichten<\/li>\n<li>Schnittstelle: <a href=\"https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/D1_DOKUMENTENFUeHRER-COAIB-deu-jle.pdf\"><strong>D1 jle\u00a0<\/strong><\/a><\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 6: Baustart<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>Lizenz pr\u00fcfen<\/li>\n<li>Proyecto de ejecuci\u00f3n validiert<\/li>\n<li>Sicherheitsplan genehmigt<\/li>\n<li>Baustellener\u00f6ffnung<\/li>\n<li>Versicherungen<\/li>\n<li>Bauzeiten, Ruhezeiten und lokale Auflagen<\/li>\n<li>Baustellenschild<\/li>\n<li>Zugangsregelung<\/li>\n<li>Libro de \u00d3rdenes<\/li>\n<li>Libro de Incidencias<\/li>\n<li>Libro de Subcontrataci\u00f3n<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 7: Bauausf\u00fchrung<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>regelm\u00e4\u00dfige Baustellenbesprechungen<\/li>\n<li>Protokolle mit Verantwortlichkeiten und Fristen<\/li>\n<li>technische Anweisungen nur \u00fcber Direcci\u00f3n Facultativa<\/li>\n<li>Nachtr\u00e4ge nur schriftlich<\/li>\n<li>Teilrechnungen nur gegen gepr\u00fcften Baufortschritt<\/li>\n<li>Qualit\u00e4tspr\u00fcfungen dokumentieren<\/li>\n<li>Fotos, Lieferscheine, Pr\u00fcfberichte, Materialfreigaben sichern<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Phase 8: Abnahme und Schlussdokumentation<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>M\u00e4ngelliste<\/li>\n<li>Teilabnahme oder Endabnahme<\/li>\n<li>Schlusszertifikat<\/li>\n<li>Liquidaci\u00f3n final<\/li>\n<li>Garantien<\/li>\n<li>Libro del Edificio<\/li>\n<li>Nutzungs-\/Erstbezugsfragen<\/li>\n<li>Steuer- und Schlussabrechnung<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>8. Rechte und Pflichten auf der Baustelle<\/strong><\/h2>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Bauherr \/ Promotor<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>darf Projektziele, Budget und Vergabe entscheiden<\/li>\n<li>muss Fachleute beauftragen<\/li>\n<li>muss Genehmigungen, Versicherungen und Dokumentation sicherstellen<\/li>\n<li>muss Bauunternehmer, Subunternehmer beauftragen<\/li>\n<li>darf nicht ohne technische und rechtliche Pr\u00fcfung eigenm\u00e4chtig vom genehmigten Projekt abweichen<\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Architekt \/ Director de Obra<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>gibt technische Anweisungen<\/li>\n<li>muss Projekt, Lizenz und Bauausf\u00fchrung kontrollieren<\/li>\n<li>dokumentiert Anweisungen<\/li>\n<li>pr\u00fcft projektrelevante \u00c4nderungen<\/li>\n<li>best\u00e4tigt Baufortschritt und Endzustand<\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Technischer Architekt \/ Director de Ejecuci\u00f3n<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>pr\u00fcft Materialannahme<\/li>\n<li>kontrolliert Mengen und Ausf\u00fchrung<\/li>\n<li>kann Materialpr\u00fcfungen verlangen<\/li>\n<li>erstellt Teilzertifikate und technische Abrechnungsgrundlagen<\/li>\n<li>dokumentiert Qualit\u00e4tskontrolle<\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Sicherheitskoordinator<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>kontrolliert Sicherheitskoordination<\/li>\n<li>genehmigt Sicherheitsplan<\/li>\n<li>f\u00fchrt bzw. verwaltet das Libro de Incidencias<\/li>\n<li>kann bei gravierenden Sicherheitsrisiken Arbeiten stoppen. (<a title=\"BOE-A-1997-22614 Real Decreto 1627\/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones m\u00ednimas de seguridad y de salud en las obras de construcci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1997-22614\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Bauunternehmer<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>muss nach Projekt und Vertrag bauen<\/li>\n<li>muss Anweisungen der Direcci\u00f3n Facultativa befolgen<\/li>\n<li>muss qualifiziertes Personal, Material und Baustellenorganisation stellen<\/li>\n<li>darf u.U. Subunternehmer im Rahmen des Vertrags und der gesetzlichen Vorgaben einsetzen<\/li>\n<li>haftet f\u00fcr eigene Ausf\u00fchrung und f\u00fcr von ihm beauftragte Subunternehmer. (<a title=\"BOE-A-1999-21567 Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/li>\n<\/ul>\n<h3><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Subunternehmer<\/h3>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>d\u00fcrfen nur im zul\u00e4ssigen Subunternehmermodell arbeiten<\/li>\n<li>m\u00fcssen in die Sicherheitskoordination eingebunden sein<\/li>\n<li>m\u00fcssen ihre Leistungen projekt- und vertragsgem\u00e4\u00df ausf\u00fchren<\/li>\n<li>d\u00fcrfen bestimmte Subunternehmerketten nicht beliebig verl\u00e4ngern<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: center;\">Die spanische Subunternehmerregelung verlangt unter anderem eigene Organisation, Mittel, Pr\u00e4ventionsausbildung und Eintragung im Register der akkreditierten Unternehmen; au\u00dferdem sind Subunternehmerketten und das <strong>Libro de Subcontrataci\u00f3n<\/strong> gesetzlich geregelt. (<a title=\"BOE-A-2006-18205 Ley 32\/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontrataci\u00f3n en el Sector de la Construcci\u00f3n.\" href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2006-18205\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE<\/a>)<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>9. Interner Verweis:<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul style=\"text-align: center;\">\n<li>siehe <a href=\"https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/D1_DOKUMENTENFUeHRER-COAIB-deu-jle.pdf\"><strong>Dokumentenf\u00fchrer D1 jle<\/strong><\/a> f\u00fcr Rollenmodell und Projektstruktur COAIB<\/li>\n<li>jede Rolle muss mit Kompetenz, Haftung, Entscheidungsrecht und Dokumentationspflicht beschrieben werden<\/li>\n<li>keine m\u00fcndlichen Nebenabreden ohne Protokoll<\/li>\n<li>keine Nachtr\u00e4ge ohne schriftliche Freigabe<\/li>\n<li>keine Abschlagszahlung ohne gepr\u00fcfte Leistung<\/li>\n<li>keine technische \u00c4nderung ohne Pr\u00fcfung durch Architekt und t\u00e9cnico<\/li>\n<li>keine steuerliche Gestaltung ohne Steuerberater<\/li>\n<li>keine rechtliche Verpflichtung ohne anwaltliche Pr\u00fcfung<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><strong>10. Kernsatz<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Beim Bauen auf Mallorca entsteht Sicherheit nicht durch eine starke Einzelperson, sondern durch saubere Aufgabentrennung. Der Architekt f\u00fchrt das Projekt technisch und gestalterisch, der technische Architekt kontrolliert Ausf\u00fchrung und Qualit\u00e4t, der Bauunternehmer baut, der Projektmanager steuert Kosten, Termine und Kommunikation, der Anwalt sichert Vertr\u00e4ge und Baurecht, der Steuerberater pr\u00fcft IVA, ITP, AJD und Zahlungsstruktur. Erst diese Trennung macht ein Bauprojekt kontrollierbar.<\/p>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><\/h2>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><\/h2>\n<h2 style=\"text-align: center;\">FAQ<\/h2>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Reicht ein guter Architekt ohne Projektsteuerung?<\/h3>\n<p style=\"text-align: center;\">Bei kleinen Projekten kann das gen\u00fcgen. Bei komplexeren Vorhaben ist zus\u00e4tzliche Steuerung oft ein gro\u00dfer Vorteil. jle bietet das Projektmanagement dann mit an.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\"><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\">Ist Projektsteuerung nur f\u00fcr Luxusprojekte sinnvoll?<\/h3>\n<p style=\"text-align: center;\">Nein. Sie ist \u00fcberall dort hilfreich, wo mehrere Beteiligte koordiniert werden m\u00fcssen.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\"><\/h3>\n<h3 style=\"text-align: center;\"><strong>Ein gutes Projekt l\u00e4uft nicht von selbst \u2013 es wird gut gef\u00fchrt.<\/strong><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\"><a href=\"mailto:ratgeber@jle.de\"><strong>sprechen Sie uns an<\/strong><\/a><\/h3>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h4 style=\"text-align: center;\"><strong><a href=\"mailto:ratgeber-pdf@jle.de\">Bauen auf Mallorca und den Balearen &#8211; Ratgeber anfordern<\/a><\/strong><\/h4>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">oder<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 style=\"text-align: center;\"><strong>jle &#8211; online &#8211; checkliste erstellen<\/strong><\/h3>\n<h2 style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/jle_checkliste_final_mobile_pdf_v22.html\"><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-35622\" src=\"https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/ChatGPT-Image-19-mar-2026-17_58_39-600x400.png\" alt=\"bauen auf mallorca und den balearen Checkliste\" width=\"172\" height=\"115\" data-wp-pid=\"35622\" srcset=\"https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/ChatGPT-Image-19-mar-2026-17_58_39-600x400.png 600w, https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/ChatGPT-Image-19-mar-2026-17_58_39-640x427.png 640w, https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/ChatGPT-Image-19-mar-2026-17_58_39-768x512.png 768w, https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/ChatGPT-Image-19-mar-2026-17_58_39-1220x813.png 1220w, https:\/\/jle.de\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/ChatGPT-Image-19-mar-2026-17_58_39.png 1536w\" sizes=\"(max-width: 172px) 100vw, 172px\" \/><\/a><\/h2>\n<p style=\"text-align: center;\"><a href=\"https:\/\/jle.de\/bauen-auf-mallorca-balearen-ratgeber\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">zur\u00fcck bauen auf mallorca ratgeber<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Verweise<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1999-21567\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BOE <\/a>Rollen und Zust\u00e4ndigkeiten<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">Ley 7\/2024 <a href=\"https:\/\/www.caib.es\/sites\/institutestudisautonomics\/es\/n\/ley_72024_de_11_de_diciembre_de_medidas_urgentes_de_simplificacian_y_racionalizacian_administrativas_de_las_administraciones_pablicas_de_las_illes_balears\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CAIB <\/a>Neuer balearischer Organisationsrahmen<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">ECU-Information <a href=\"https:\/\/www.caib.es\/pidip2front\/jsp\/es\/ficha-convocatoria\/el-govern-se-reune-con-los-ayuntamientos-en-la-felib-para-informar-sobre-la-implantacion-de-las-entidades-colaboradoras-urbanisticas\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CAIB <\/a>Verfahrensbeschleunigung und ECU<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Projektsteuerung, Bauablauf und Verantwortlichkeiten auf Mallorca &nbsp; &nbsp; Zust\u00e4ndigkeiten und Struktur Ein Bauprojekt besteht nie nur aus Planung und Ausf\u00fchrung. 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