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Viele Projekte auf Mallorca beginnen nicht mit einem leeren Grundstück, sondern mit einem vorhandenen Haus. Dann stellt sich schnell die Grundsatzfrage: Lohnt sich der Bestand oder ist ein klarer Neustart sinnvoller? Die richtige Antwort hängt nicht vom Bauchgefühl ab, sondern von Substanz, Dokumentation, Nutzungsidee und Zielbild.
Die Entscheidung zwischen Neubau und Sanierung ist auf Mallorca keine Stilfrage. Sie ist rechtlich, technisch und wirtschaftlich. Ein Neubau schafft Klarheit. Eine Sanierung verlangt eine präzise Bestandsprüfung. (Web GOIB)
Für beide Wege gilt derselbe Grundsatz. Sichtbarer Bestand und baurechtlich gesicherter Bestand sind nicht dasselbe. Gerade bei älteren Häusern, Fincas und erweiterten Bestandsobjekten muss vor jeder Entscheidung geprüft werden, ob Dokumentation, Substanz und Nutzungsidee zusammenpassen. Die aktuellen Reformen haben für bestimmte verjährte Konstellationen Sonderwege geöffnet. Sie haben aber die Grundpflicht zur Bestandsprüfung nicht aufgehoben. (Web GOIB)
Technisch bleibt zudem der allgemeine spanische Gebäudestandard maßgeblich. Wer baut oder tiefgreifend saniert, bewegt sich immer innerhalb der Logik von LOE und CTE. Genau dort beginnt langfristige Werthaltigkeit. (Web GOIB)
Ein Neubau schafft maximale Freiheit bei Raumkonzept, Haustechnik, Energie, Grundriss und gestalterischer Klarheit. Er ist oft dann sinnvoll, wenn ein Grundstück gute Voraussetzungen bietet und die gewünschte Nutzung ohne Kompromisse neu entwickelt werden soll.
Eine Sanierung kann stark sein, wenn Lage, Struktur und Charakter bereits viel Qualität mitbringen. Gerade auf Mallorca kann gewachsene Substanz atmosphärisch sehr wertvoll sein. Voraussetzung ist aber, dass der Bestand technisch tragfähig und rechtlich ausreichend geklärt ist.
Viele Eigentümer erwarten, dass ein Umbau einfacher oder günstiger ist als ein Neubau. Das ist häufig nicht der Fall. Verdeckte Schäden, alte Installationen, feuchte Bauteile, Statik, unklare Flächen oder problematische Anbauten können einen Bestand deutlich komplexer machen als zunächst gedacht.
Nicht die Bauidee entscheidet zuerst, sondern das Grundstück.
Ausschlaggebend sind:
Bodenklasse: suelo urbano, urbanizable, suelo rústico
geltender Gemeindeplan: PGOU / Normas Subsidiarias
Vorgaben des Pla Territorial Insular de Mallorca (PTIM)
Schutzkategorien, Risikozonen, Hanglagen, Torrente, Küstenschutz, Denkmalschutz
vorhandene Legalität des Bestands
Genehmigungsfähigkeit
Baukosten, Bauzeit, Erschließung, Logistik und Projektsteuerung
Der PTIM enthält unter anderem Karten zu urbanen Entwicklungsbereichen, Kategorien des suelo rústico, Risikoprävention, landschaftlicher Integration, Infrastrukturen und kulturell/naturräumlich relevanten Routen. Diese Prüfung gehört vor jede Kauf- oder Projektentscheidung. (pterritorial.conselldemallorca.es)
Wenn das Grundstück baurechtlich sauber bebaubar ist.
klare Grundstücksgrenzen
gesicherte Zufahrt
gesicherte Erschließung
keine ungeklärten Altlasten
keine verdeckten illegalen Bestandsbauten
keine Schutz- oder Risikozonen, die das Projekt wesentlich einschränken
Wenn maximale Planbarkeit gewünscht ist.
klare Raumstruktur
moderne Haustechnik
Energieeffizienz von Anfang an
Pool, Außenanlagen, Porche, Pergola und Garten als Gesamtkonzept
weniger Kompromisse durch alte Tragwerke, Feuchtigkeit oder frühere Umbauten
Wenn der Bestand keinen architektonischen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Vorteil bietet.
schlechte Bausubstanz
niedrige Decken
ungünstige Raumzuschnitte
feuchte Mauern
mangelhafte Fundamente
unzureichende Installationen
viele frühere Anbauten ohne klare Genehmigungslage
Wenn ein hochwertiges, langfristiges Nutzungskonzept geplant ist.
private Villa
Ferienhaus
Hideaway
Alterswohnsitz
vermietungsfähiges Objekt mit klarer technischer Dokumentation
werthaltige Immobilie mit sauberem Projektarchiv
Wenn Neubau wirtschaftlicher ist als eine tiefe Kernsanierung.
besonders bei statisch schwachen Gebäuden
bei notwendiger Komplett-Erneuerung von Dach, Haustechnik, Abdichtung, Fenstern, Bodenaufbau und Entwässerung
bei fehlender Erdbeben-, Feuchte- oder Wärmeschutzqualität
bei massiven Eingriffen in Tragwerk und Gelände
Wenn die Topographie beherrschbar ist.
einfache Baustellenzufahrt
geringe Erdbewegungen
keine aufwendigen Stützmauern
keine problematische Hangentwässerung
keine schwierige Kran-, Beton- oder Materiallogistik
Wenn der Bestand legal, werthaltig und genehmigungsfähig ist.
vorhandene Licencia
dokumentierter Altbestand
Kataster, Grundbuch und Realität stimmen weitgehend überein
keine offenen Verstöße
keine ungenehmigten Volumen, Terrassen, Pools oder Nutzungsänderungen
Wenn der bestehende Baukörper einen Lage- oder Bestandsschutzvorteil bietet.
sehr gute Lage
gewachsene Einbindung in die Landschaft
traditioneller mallorquinischer Charakter
Natursteinmauern
alte Holzbalken
Patina, Maßstäblichkeit, Genius Loci
Volumen, das heute eventuell nicht mehr neu genehmigt würde
Wenn die Eingriffe begrenzbar bleiben.
Dach instandsetzen statt komplett neu aufbauen
Haustechnik erneuern
Feuchtigkeit sanieren
Fenster, Böden, Bäder, Küche modernisieren
Raumfolgen verbessern
Außenbereiche ordnen
Energieeffizienz erhöhen
Wenn das Haus atmosphärisch stärker ist als ein Neubau.
historische Finca
Dorfhaus
Stadthaus in Palma oder in gewachsenen Ortskernen
Natursteinarchitektur
alte Raumproportionen
authentische Materialität
Wenn die Sanierung mit Innenarchitektur und Werterhalt zusammengedacht wird.
Materialwahl
Lichtführung
Akustik
Haptik
Möblierung
Einbauten
Textilien
Naturstein, Holz, Kalkputz, Keramik
funktionale Grundrissoptimierung statt dekorativer Oberflächensanierung
Wenn der Bestand grundsätzlich brauchbar ist, aber nicht mehr zur Nutzung passt.
alte Raumaufteilung
zu kleine Küche
fehlende Master-Suite
schlechte Verbindung von Innen- und Außenraum
ungenutzte Nebengebäude
fehlende Verschattung
unklare Wegeführung
schwache Beziehung zu Pool, Garten oder Terrasse
Wenn punktuelle Eingriffe großen Nutzen bringen.
Öffnung zum Außenraum
neue Treppenführung
bessere Belichtung
stärkere Querbelüftung
neue Bäder
technische Ertüchtigung
Integration von Stauraum
Verbesserung von Alltagstauglichkeit und Vermietbarkeit
Wenn das Projekt genehmigungsrechtlich einfacher bleibt als ein Neubau.
keine komplette Neuerrichtung
keine große Volumenerweiterung
keine Änderung der städtebaulichen Grundparameter
keine Eingriffe in geschützte Fassaden oder Landschaftselemente
Wenn die Legalität des Bestands ungeklärt ist.
Anbauten ohne Genehmigung
Pool ohne Genehmigung
Terrassenüberdachungen ohne Nachweis
umgebaute Garagen
ausgebaute Untergeschosse
Nutzung als Wohnraum, obwohl nur landwirtschaftliche oder technische Nutzung genehmigt wurde
Wenn der Bestand baulich unterschätzt wird.
Feuchtigkeit in Natursteinmauerwerk
fehlende Horizontalsperren
alte Leitungen
schwache Fundamente
mangelhafte Dachanschlüsse
Setzungen
Risse
mangelhafte Entwässerung
verdeckte Schäden durch frühere Billigsanierungen
Wenn der gewünschte Komfort nicht zum Bestand passt.
große Glasflächen in historischer Struktur
schwere Haustechnik in schwachem Tragwerk
moderne Raumhöhen in altem Haus
Tiefgarage auf engem Grundstück
Pooltechnik ohne Platz
Klimatisierung ohne Leitungswege
Smart-Home-Wünsche ohne technische Infrastruktur
Wenn eine „kleine Sanierung“ tatsächlich zur Kernsanierung wird.
Dach neu
Elektro neu
Sanitär neu
Abdichtung neu
Fenster neu
Böden neu
Fassaden neu
Statik neu
Außenanlagen neu
→ dann ist ein Neubau oder Teilneubau oft wirtschaftlicher zu prüfen.
Wenn das Grundstück nur scheinbar bebaubar ist.
unklare Bodenklasse
fehlende Erschließung
Hanglage
Schutzgebiet
Risikozone
Nähe zu Torrente
problematische Zufahrt
Abstandsflächen
eingeschränkte Höhen, Volumen oder Dachformen
lokale Gestaltungsauflagen
Wenn die Außenanlagen unterschätzt werden.
Stützmauern
Zufahrten
Zisternen
Entwässerung
Pool
Maschinenräume
Pergolen
Terrassen
Beleuchtung
Bewässerung
autochthone Vegetation
Natursteinmauern
Einfriedungen
Wenn das Grundstück im suelo rústico liegt.
strengere landschaftliche Einbindung
oft zusätzliche Berichte oder Stellungnahmen
eingeschränkte Nutzungen
limitierte Versiegelung
Wasser-, Abwasser- und Regenwasserkonzepte
besondere Vorgaben für Pool, Garten und technische Anlagen
Die LUIB sieht unter anderem bei Projekten im suelo rústico Anforderungen zur Regenwassernutzung vor und begrenzt neue Pools für Einfamilienhäuser im suelo rústico auf bestimmte Größen. (Web GOIB)
Wenn der Bauherr nur den Hauspreis betrachtet.
Projektkosten
Honorare
Vermessung
Bodengutachten
Geotechnik
Statik
Steuern
Gebühren
Anschlüsse
Außenanlagen
Projektmanagement
Versicherungen
Bauzeitverlängerungen
Preissteigerungen
Nachträge
das Grundstück rechtlich sauber ist
die gewünschte Nutzung klar definiert ist
hohe Energieeffizienz gewünscht wird
die Architektur langfristig wertbildend sein soll
die Sanierung mehr als 60–70 % eines Neubaus kosten würde
keine besondere historische Qualität vorhanden ist
die Bauzeit besser steuerbar sein soll
spätere Dokumentation, Verkauf oder Vermietung wichtig sind
der Bestand legal und dokumentiert ist
Lage und Charakter außergewöhnlich sind
vorhandene Volumen erhalten werden können
traditionelle Substanz wertbildend ist
Eingriffe technisch überschaubar bleiben
keine tiefen statischen Eingriffe nötig sind
Genehmigungsrisiken geringer sind als bei Neubau
der Bestand heute so nicht mehr neu genehmigungsfähig wäre
die Grundstruktur funktioniert
Nutzung und Komfort verbessert werden sollen
der Bestand solide ist
der Eingriff baurechtlich moderat bleibt
Budget und Bauzeit begrenzt werden sollen
Innenarchitektur, Licht, Material und Grundriss die größte Wirkung erzeugen
Neubau
regelmäßig anspruchsvollstes Genehmigungsverfahren
vollständiges Architekturprojekt
technische Fachplanung
Statik
Energie- und Haustechnikkonzepte
Prüfung durch Gemeinde und gegebenenfalls weitere Stellen
bei suelo rústico häufig zusätzliche territoriale und landschaftliche Prüfung
Umbau
abhängig vom Eingriff
einfache Arbeiten können obra menor sein
strukturelle Eingriffe, Fassadenänderungen, Nutzungsänderungen oder Erweiterungen können obra mayor sein
genaue Einstufung erfolgt gemeindlich
Sanierung
nicht automatisch einfacher
technische Sanierung kann genehmigungsrechtlich anspruchsvoll werden
besonders bei Statik, Dach, Fassade, Nutzung, Volumen, Denkmalschutz oder Außenanlagen
CTE und LOE beachten
Der spanische Código Técnico de la Edificación gilt für Bauvorhaben, deren Projekte eine gesetzlich erforderliche Lizenz oder Autorisierung benötigen. (BOE)
Die Ley de Ordenación de la Edificación definiert die Rollen der Baubeteiligten, unter anderem Projektverfasser, Bauleiter und Ausführungsleiter. Der director de ejecución de obra kontrolliert die materielle Ausführung sowie Qualität und Mengen der Bauleistung. (BOE)
Juristische Prüfung
Grundbuch
Kataster
Escritura
Licencia de obra
Certificado final de obra
Licencia de primera ocupación
Cédula de habitabilidad
offene Verfahren
mögliche Verstöße
Urbanistische Prüfung
cédula urbanística (Steckbrief)
Bodenklasse
Bebaubarkeit
zulässige Nutzung
Volumen
Höhen
Abstände
Schutzkategorien
Risikozonen
Torrente
Küstenschutz
Denkmalschutz
Gemeindeplanung
PTIM
Technische Prüfung
Tragwerk
Dach
Feuchtigkeit
Fundamente
Installationen
Abwasser
Strom
Wasser
Zufahrt
Hangdruck
Entwässerung
Brandschutz
Energieeffizienz
Wirtschaftliche Prüfung
realistischer Kostenrahmen
Reserven für Unvorhergesehenes
Bauzeit
Verfügbarkeit von Gewerken
Materiallogistik
Fähre und Inselpreise
Baustellenzugang
Nachtragsrisiko
Vertragsstruktur
Architekt
Entwurf
Genehmigungsplanung
Ausführungsplanung
gestalterische und technische Gesamtkoordination
Abstimmung mit Gemeinde und Fachplanern
Kontrolle der Übereinstimmung von Projekt und Ausführung
Oberbauleitung
Abnahme nach Fertigstellung Bauabschluss
Technischer Architekt / Aparejador – bei jle im Leistungsbild enthalten
Ausführungskontrolle
Mengen- und Qualitätskontrolle
Baustellenkoordination
Sicherheits- und Gesundheitskoordination, soweit beauftragt
technische Dokumentation
Mitwirkung beim Bauabschluss
Projektmanagement/ Bauherrenvertretung – bei jle zusätzliche Leistungen des Architekten
Kostenkontrolle
Terminsteuerung
Ausschreibung
Angebotsvergleich
Vertragswesen
Nachtragsprüfung
Schnittstellenkoordination
Kommunikation zwischen Bauherr, Architekt, Anwalt, Steuerberater und Unternehmer
Anwalt
Kaufprüfung
Legalitätsprüfung
Vertragsprüfung
Genehmigungsrisiken
Dienstbarkeiten
Baulasten, Verfahren, Verstöße
Steuerberater
Erwerbsnebenkosten
ITP, AJD, IVA
steuerliche Struktur
Rechnungsprüfung
Vermietungs- oder Eigennutzungsmodell
Kauf ohne vollständige urbanistische Prüfung (Vorhalten einer aktuellen cédula urbanística (Steckbrief)
Sanierung eines nicht (gänzlich) legalen Bestands
Neubauplanung ohne Prüfung von Topographie und Erschließung
Unterschätzung von Außenanlagen
fehlende Kostenreserve
Bauunternehmer als alleiniger Projektsteuerer
keine unabhängige Angebotsprüfung
keine klare Trennung von Planung, Kontrolle und Ausführung
zu späte Einbindung von Anwalt und Steuerberater
keine Prüfung der Bauakte, final de obra (Bauabnahme) und licencia
Innenarchitektur erst nach Rohbau statt von Beginn an
Garten, Pool, Wasser und Entwässerung nicht als Teil des Gesamtprojekts geplant
Neubau, wenn Recht, Grundstück, Budget und Nutzung klar sind.
Sanierung, wenn Bestand, Lage und Charakter stärker sind als die Risiken.
Umbau, wenn die Substanz gut ist und gezielte Eingriffe den größten Mehrwert schaffen.
Abbruch oder Teilneubau, wenn Sanierung technisch und wirtschaftlich außer Verhältnis steht.
Kein Projektstart, solange Legalität, Genehmigungsfähigkeit, Kostenrahmen und Projektsteuerung nicht belastbar geklärt sind.
Nein. Sanierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, ist aber keineswegs automatisch billiger.
Immer dann, wenn Bestand, Struktur, Legalisierung und gewünschte Nutzung nicht mehr sinnvoll zusammenpassen.
projektbeispiele:
1323 finca son dc, felanitx
1710 finca na borras, cala llombards
1906 neubau sol de mallorca
oder
zurück zu bauen auf mallorca ratgeber
Verweise
Ley de Ordenación de la Edificación BOE Rollen, Haftung, Verantwortlichkeiten
Código Técnico de la Edificación BOE Technische Anforderungen bei Neubau und Sanierungcn
Decreto Ley 3/2024 CAIB Sonderregelung für bestimmte Bestandskonstellationen
Ley 7/2024 CAIB Geltender balearischer Rahmen